こんにちは、元木です。
2022年4月に制度変更がされた住宅ローンの「フラット35」ですが、なんと秋にも再び変更されます！ 4月に「フラット35維持保全型」が新設され、2022年10月には『フラット35s （ZEH）』がスタートします。住宅の技術基準が見直され、基準レベルがアップするのです。住宅ローンをお考えの方は、必ず確認しておきましょう！
2022年4月に制度変更された「フラット35」については
ブログ記事 ＜2022年4月制度変更！ 【フラット35】が変わっています＞をご確認ください
2022年10月には【フラット35】ZEHがスタート！
なぜ【フラット35】ZEHが始まるのか？
2022年10月の制度変更では、脱炭素化の実現に向けて【住宅ローンの「フラット35」S】の省エネルギー基準が見直されます。国は2050年カーボンニュートラルの実現に向けて様ざまな取り組みを実施しています。https://www.env.go.jp/earth/2050carbon_neutral.html
＜2050年及び2030年に目指すべき住宅・建築物の姿（あり方）＞
2050年：ストック平均でZEH・ZEB基準の水準の省エネ性能が確保され、導入が合理的な住宅・建築物において太陽光発電設備等の再生可能エネルギーの導入が一般的となること
2030年：新築される住宅・建築物についてZEH・ZEB基準の水準の省エネ性能が確保され、新築戸建住宅の６割に太陽光発電設備が導入されていること
資料：経済産業省<2050年カーボンニュートラルの実現に向けた住宅・建築物の対策を取りまとめました>より
このように、住宅においても、省エネで環境に優しい家づくりの推められており、遅くとも2030年までに省エネ基準をZEH・ZEB基準の水準の省エネ性能に引き上げ・適合義務化を目指しているのです。その取り組みを後押しするカタチで、2022年10月に【フラット35】ZEHがスタートするというわけです。
【フラット35】S（ZEH）の内容は？
2022年10月借入申込受付分から『ZEH』等の基準に適合する場合、【フラット35】の借入金利から当初5年間年0.5％、6年目から10年目まで年0.25％引き下げられます。
【フラッﾄ35】S（ZEH）の詳細はこちらPDF】
◆ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）とは？
断熱・高気密化、高効率設備によって使うエネルギーを減らしながら、太陽光発電などでエネルギーをつくり出し、年間で消費する住宅の正味エネルギー量がおおむねゼロ以下になる住宅のことです
ZEHの家がどんな家なのか、詳しくはブログ記事
「ZEH補助金は６星獲得のZEHビルダーのセイコーハウジングへ！」をご覧ください。
【フラッﾄ35】S（ZEH）の対象
新築の場合は、断熱等級５をクリアしなければなりません。
画像引用：日経クロステック
実は2022年4月1日から「断熱等級５」が新設され、10月移行には等級６、等級７が新設される予定です。また断熱性能について別ブログでご紹介します。
2022年10月【フラット35】Sの基準も変わります！
2022年10月で大きく変わるのは【フラット35】Sの適用基準が引き上げられるという点です。
現在の【フラット35】Sの基準は、「省エネ性」、「耐震性」、「バリアフリー性」、「耐久性・可変性」のいずれかで一定以上の基準をクリアすることが条件で、金利BプランではAプランより低い基準が設けられていました。10月以降のAプランでは、「断熱等級５以上で、一次エネルギー消費量等級６」の基準と、さらに高いレベルを求められています。
やはり時代は、高性能住宅化、脱炭素化へ進んでいて、断熱性・省エネ基準が見直されているんですね！
◆【フラット３５】S等の基準の見直し
下記の図のピンク色が、変更された箇所です。
2022年10月、金利引下げ方法がポイント制に！
また、10月以降は【フラット35】の金利引き下げの幅および期間の適用方法が変更になり、ポイント制が導入されます。
＜①住宅性能 ②管理・修繕 ③エリア＞この3つの視点から詳細条件に該当する住宅にポイントを付与し、ポイントの合計数によって金利引き下げ幅と期間が変わるという仕組みです。
＜①住宅性能 ②管理・修繕 ③エリア＞この3つの視点から詳細条件に該当する住宅にポイントを付与し、ポイントの合計数によって金利引き下げ幅と期間が変わるという仕組みです。
新築で考えた場合、最大限の金利引き下げとなる4ポイント以上を（当初10年間金利▲0.5％）を利用したい場合
【パターン①】
①住宅性能：フラット35S（ZEH）…３ポイント
②管理修繕：長期優良住宅…1ポイント
【パターン②】子育て世帯など③エリアでポイントを獲得できる場合
①住宅性能：フラット35金利Aプラン…２ポイント
②管理・修繕：長期優良住宅…1ポイント
③エリア：地域活性化…１ポイント
上記のようなパターンであれば4ポイント獲得ができます。
すなわち家の性能 ZEH・長期優良住宅などの基準を満たしておかなければ、金利引き下げのメリットを最大限に利用できなくなるのです！家の性能が住宅ローンにも影響するということを覚えておいてくださいね。
まとめ
これから新築注文住宅を建てる方は、必要な住宅性能を確保することが必須です！脱炭素社会の実現に向けて、必要な省エネ基準を満たしていないと金利引き下げなどの恩恵が受けられなくなるばかりか、2023年4月以降はフラット35が利用できなくなる予定です。
現在の省エネ基準「断熱等級2以上」が見直され、2023年4月には省エネ基準の断熱等級４以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上（※新築のみ）に変更される予定です。
今から新築をお考えの方は、必ず必要な住宅性能を満たす設計となっているいかどうか、建築会社に確認すること、また基準をクリアする仕様にできるよう交渉してくださいね。
セイコーハウジングの新築の住宅性能は、全棟長期優良住宅以上、ZEH住宅となってるので安心してお任せいただけます。セイコーハウジングの家づくりについてはホームページにある「こだわりの家づくり」をご覧ください。また、家づくりについて、性能や補助金、住宅ローンなど、住まいに関する気になることは何でもお気軽にご相談ください。お問い合わせお待ちしています。
徳島の工務店 株式会社セイコーハウジング
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代表取締役社長 元木 康浩
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