路線価の発表

皆さんお元気でしょうか?不動産部の平(たいら)です。

東京では感染者の100人超えが続き、再び非常事態宣言が出されるのではないかというニュースが飛び交っていて、徳島でも先日新たに1人の感染者が出て、コロナ禍はまだまだ続きそうです。警戒して日々の生活を送るしかないですね。

路線価発表

さて、7月1日、土地探しをしている人にとっては、とても大事な価格情報になる「路線価」の発表がありました。新聞・テレビ等で見た方、聞いた方も多い事でしょう。

この「路線価」というのは、正確には「相続税路線価」というもので、毎年7月1日にその年の1月1日時点のその道路に接する土地の価格を国税庁が発表するものです。主に、相続税や贈与税の計算の為の財産評価に使われる価格です。

この路線価は3月に発表される土地の売買時に指標とされる「公示地価」の凡そ8割となるように設定されていますので、自分が知りたい土地が接している道路の路線価を調べ、その価格を0.8で割り戻す計算をすれば、おおよそのその土地の価格が分かります。但し、飽くまで指標であって、諸々の条件の影響で、その価格がそのまま実売価格になるとは限りません。実際の売り買いの場合は、飽くまで需要と供給のバランスで、もっと砕けて言えば売り手と買い手の折衝で決まっていきます。その事を踏まえた上で、路線価によって、土地の相場を知ることは土地探しをする人にとっては大いに役立つこととなります。

 

路線価は国税庁がネット上に挙げていますので、誰でも見ることができます。https://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm のWEBから見ることができ、日本地図で自分の知りたい土地の位置が確認できたら、その土地の接する道路上に矢印の付いた線が引いてあり、その線の中ほどに「54E」とか「105E」とか数字とアルファベットが書いてあります。

 

路線価から公示地価への計算

このアルファベットのEというのは借地権割合と言って、借地の評価をするときのものですから、土地の価格を知りたい場合は気にしなくてよいです。「54」と書いてある数字が路線価です。この数字は㎡単価を千円単位で表しています。54は54,000円/㎡という事です。これを0.3025で割ると坪単価になります。

54,000円÷0.3025=178,512.396694円/坪 この道路に接する土地は坪178000円くらいの路線価であるという事が分かります。ただ、これはあくまで路線価ですから、これを0.8で割ると

178,512.396694円÷0.8=223140.495867≒223,000円(千円未満切捨)・・・公示地価相当額

ここまで計算すると、自分の知りたい土地の価格は223000円くらいで、周辺のこの道路に接している土地は20~22万くらいの間で売却価格がついているだろう。これより大きく下げた価格ならば『何かマイナス条件があるのかな』、大きく高ければ、『何かそれだけのプラス条件があるのかな?』と考えることができます。

 

掲載している路線価図は、当社セイコーハウジングの前の道路、田宮街道の部分です。当社の前の部分で、105,000円/㎡という価格です。先ほどの計算をしてみると

105,000円÷0.3025÷0.8=433884.29≒433,000円(千円未満切捨)

当社の前からマクドナルド、或いは科学技術高校の前あたりの道路に接している土地は坪単価42~43万くらいの価格がつくのかなという予測ができます。ただ、今現在この田宮街道で事業をしたいという方は以前より増えていると思います。そしてこの田宮街道に接した土地で事業に使えるくらいの広さを持つ土地は少ないので、間口の広い100坪、200坪の土地があれば、需要と供給のバランスから言って、45~50万円/坪の強気の価格を付けて売る地主も出てくるでしょうね。

因みに、昨年令和元年の路線価ℍは、ここは100,000円/㎡でしたから105,000円/㎡になったという事は約4.8%ほど値上がりしているという事です。そうです、この沿線では土地価格が上昇しているのです。

同じ田宮街道でも矢三の付近は上昇していますが、田宮の付近は横ばいで価格が動いていません。

全国の様子

少し、全体の様子を確認しておきましょう。数字はすべて徳島新聞で掲載されていた数字です。

徳島県内全体でいうと、25年連続して値下がりを続け、今年は0.3%減 となった。但し昨年は0.4%減だったので、下げ幅は0.1%小さくなっている。因みに四国4県ともまだ値下がり中です。愛媛の値下がり率はマイナス0.9%です。(昨年はマイナス1.2%)

47都道府県のうち、値下がりしたのは26県だがその内19県で値下がり幅が減少している。全国の県庁所在地では、下落しているのは水戸市のみで、38都市で値上がりしている。徳島市や、青森、長野、岐阜、津、松江市は今年は横ばいから値上がりに転じている。

このように、都市部ではやや土地価格の上昇傾向が全体として出ている傾向だが、注意しなければいけないのは、この路線価というは今年の1月1日時点の価格、すなわち半年前の価格で、今年の1月1日というとコロナの感染の拡大する前の時点になる。日銀の短観も記録的な経済の落ち込みを伝えているから、この後年末にかけて、そして来年に向けては、コロナ禍の影響が土地価格にも波及してきそうである。ただ、徳島市内ではそれほど大きな影響がすぐに出てくるとは私は思っていません。土地探しをしている人は、注意して新聞・雑誌・ネットなどの情報網をフル活用させて、自分の探すエリアの価格動向をご注意ください。

ではまた。