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住宅ローン、固定金利と変動金利、どっちが得?

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皆さん、こんにちは!不動産部の平です。

コロナの第2波が起こりかけているようですね。皆さん、くれぐれも気を緩めず、感染防止対策を忘れずに行動しましょう。移動自粛要請は出ていないものの、徳島の場合は関西圏の人々が来県する、或いは関西方面へ出かける人が非常に多いですからね。その関西の中心地、大阪をはじめとして、感染がまた拡大しています。自粛要請の解除から、人々の気がやはり少し緩んでいますよね。いや、緩んでるだけでなく、「もう、やってらんねぇ」と我慢の限界という人もいそうですよね。そういう自分も、時々お客様と話している時でも暑くなって、少し、マスクを外すことがあります。

でも、仮にの話ですが、もし国民全員のPCR検査をやったとしたら、今の感染者数の何倍、いや何十倍の感染者がいることは確かです。新型コロナの一番の怖さは、自覚症状のない人が感染をしらぬまま、他の人へ感染を広げるところです。くれぐれも対策を忘れないようにしましょう。

 

気が緩んだという訳ではないでしょうが、コロナの所為で、土地探しを自粛している人も多かったようで、ここ最近、急に、土地探し、家探しのお客様が増えてきました。

このブログでも再三書いてますが、マイホーム或いはその為の土地を探す場合の一番の近道は資金計画をしっかりとやることから始めることです。資金計画もなく、不動産を探すのは、あとですごい時間のロスを生むことがあります、せっかく見つけた土地が買えなかったりと大きな落胆を自ら招くことも有ります。資金計画は、ほぼ、ローン探しと言い換えても良いのすが、どこでどんなローン商品を買うのが自分たちにとってベストなのかという事を、数字を出した上で確認することが大切です。

 

お客様のその資金計画を一緒にやるのが、私の仕事でもあります。その際、いろいろなアドバイスを当然のように求められます。最近では、低金利が続いており、その低金利の中でもさらに安い金利で動いている変動金利のローンと支払の最後まで金利の変わらない固定金利のローンとどっちがいいでしょうか?と聞かれることがよくあります。

固定金利が有利?変動は怖い?

ここ5~6年、私はその答えに、いつ、どれくらいローンの金利が上がるかは、神のみぞ知るで、誰にも正確に言えることではない。だから、最終的には、ご自分で判断をして頂くしかないのですが、もうずっと、ゼロ金利政策も続いていて、ローンの金利は下がるところまで下がっていて、これから大きく下がるという事はあり得ない。それだけは確かです。だから、安定した返済を将来的にもお望みならば、35年フルで今の低い金利が変わらない、全期間固定金利の商品を選ぶ方が安心でしょう。変動金利は、年に2回も金利見直しがあるので、金利の上昇局面に入るとかなり一気に上がっていきますから、この金利上昇というリスクを回避できないのが、怖いところです。

 

という言い方で、どちらかというと、全期間固定金利の方を勧めていたと思います。

というのも、ローンアドバイザーの勉強をした時に、一番強烈な印象が与えられたのが、変動金利のローンは「未払い利息」が発生するんだという事でした。変動金利のローン金利は半年に一度見直しがされます。しかし、返済額は、5年ごとにしか変わらないし、上げ幅は25%が上限となっています。

 

年間で1%、2%と、もし急激な金利上昇局面になった場合に、5年間でもし1%が8%に上昇してしまったような場合でも返済額はそれまでの1.25倍にとどまるわけですから、下手をする毎月の支払額で金利さえ払えない局面が出てきてしまう。その間は元金はもちろん1円も減らず、払えていない利息だけが積みあがっていくだけという、本当に恐ろしい状況になってしまう。

 

この未払い利息という状態の怖さは私の乏しい想像力にとっても強烈でした。だからなんとなく、変動金利は「今は金利は低いけど・・・・怖い!」という、本当に「なんとなく怖い」というイメージだけを持ってしまっていました。

でも「なんとなく」ではいけないですよね。明確に数値化しなくてはいけない。その怖さの根拠をきちんとお客様に提示できないと、アドバイスをする資格はないですね。

 

計算してみて驚いた!

そんなことを考えていた時に、私が使っている「マイホームFP]というシミュレーションソフトの機能に、固定金利と変動金利との支払額や利息の計算比較ができる機能が追加されました。

早速計算してみて驚きました。あくまで予測ですが、変動金利の上昇がこれくらいが妥当だろうという金利上昇のパターンを入れると、ことごとく変動金利の利息負担が固定金利より小さいんです。

この、ゼロ金利政策が続いている昨今、本当にバブルがはじけた時のような状態に戻らない限り、当面変動金利を選択する方が、固定金利のローンより、確実に、支払いを安く抑えることが出来そうです。

 

実際に、数字を入れた比較をする前に、ちょっと見ておいてほしい「金利推移のグラフ」があります。これは、ネットを見るとよく出てくるグラフです。

 

ここ最近、10年近く変動金利は2.475%をキープしています。これは基準金利(店頭金利)ですから、実行金利は1.7~1.95%ほど引いた金利になります。下記に7月8日現在の各金融機関の変動金利を降順に並べた表を掲げています。3番目に出ている「みずほ銀行」で言えば2.475%-1.95%=0.525%の実行金利ですね。

 

バブルの時で、8.5%、徳島の不動産のバブル終焉時期だった平成6~7年ごろで4%中盤ほどです。10年ほど前に3%近くまで上がっていますが、その前の10年、そしてここ最近の10年程はずっと2%台をキープしています。という事は実行金利は0.5~0.6%前後の金利が続いているという事です。

 

この先を考えてみると、オリンピックも縮小して1年延期、コロナ後の経済状態が元に戻るには数年かかるといわれている今、急激に金利上昇局面に入るとは考えにくいですよね。

固定金利のローン金利も現在の各金融機関の一覧を下記に掲げています。

 

実際に計算して比べてみよう

では、先ほど取り上げた「みずほ銀行」の固定金利と変動金利とで比較してみましょう。

借入は3500万円、借入期間は35年で表にある7月の金利を使ってみます。

 

◎固定金利の方は1.150.%  ◎変動金利も35年で今の金利の0.525%から始めましょう。 半年ごとの金利の見直しがあり、5年ごとに支払額が変わります。但し、見直しの際、金利の上昇にかかわらず返済額が25%以上に増えることはありません。ここ20年くらいの状況を見ても、最大限上がったとしてもバブルの終わりのころの4.3%くらいと考えて良いかもしれませんね。という事は4.3%-1.95%=2.35%

35年借りて、5年ごとの金利の変化を毎回.0.3%ずつ、仮に上がっていくとして計算してみましょう。(ただし、こんなに上がる要素は今のところありません。バブル期に戻るとはとても思えませんからね。あくまで仮のシュミレーションとしてみてくださいね。)

 

まずは固定金利の計算から

固定金利のローンの場合は、1.150%が35年間同じですから、毎月101,265円ずつ支払い続け、35年間での利息の支払いは7,531,328円です。

対して変動金利の方はどうなるでしょう。

変動金利は0.525%から始まり、5年ごとに0.3%上がっていったとして、7回目の上昇で2.325%まで上がります。店頭金利に直すと2.325%+1.95%=4.275%ですから、バブル最終盤くらいの金利です。

0.525%から、6回金利上昇を受けて、2.325%まで行きますが、これを通期での金利に換算すると1.097%という事になります。35年間支払い続けたら、利息合計は7,161,513円

固定金利の場合は、7,531,328円だから、

固定 7,531,328円>変動7,161,513円  差額369,815円

つまり、変動金利ローンを選択した方が、約37万円支払総額が少ないことになります。

実際には、これほど上がることはないでしょうから、変動の方が明らかに支払総額は安くなるのではないでしょうか?まあ、将来的な金利の事なので、断定はできませんが。

 

やっぱり、先入観を捨てて、実際に計算して数字を出してみるべきですね。変動金利ローンは、実際に金利が変わるわけで、もし、大きく上がったら返済ができなくなってしまうかもしれない。という不安が常に付きまとうから、なんとなく怖い、急激に金利上昇が起こったら、利息さえも払えない状態になる「未払い利息」が怖い・・・・・こんなイメージは捨てるべきですね。

 

また、支払期間の終盤に仮に金利が上がっても、最初の10年などで金利があまり上がっていなければ、序盤の元金の減り方は固定金利ローンよりかなり大きいですから、後半で金利が上がっていっても、元金が少なくなった状態で、金利が上がっても、影響が少ないわけです。

 

私自身も、このシミュレーションを実際にやってみて、お客様に変動を勧めることも有りだと認識を変えました。皆さんもイメージでなく、実際の計算の数字を見て判断しましょう。ではまた。

変動金利一覧 2020.7.8現在

固定金利一覧 2020.7.8現在