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「失敗しない土地探しの秘訣」第5回 ローンを組むときに考えるべき事

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※ローンを組むときに考えるべき事

皆さん、こんにちは。不動産部の平です。

前回は、住宅ローンについて考える場合は、金利を大事な要素として注視しなければなりませんよという事で、その推移を見て参りました。

 

今回も引き続き、住宅ローンのお話です。そして再び金利の話です。

 

ここで、住宅ローンを組む上でのポイントを3つ挙げましょう。

 

  1. 収入の予測をしておく。
  2. 支出の予測をしておく。
  3. 借りられる金額ではなく、返せる金額を考える。

 

収入の予測・・・予測というよりは、ご自分の決意と言えますね。頑張ってこれだけは最低働くぞ!という。

ローンの返済期間は、非常に長い期間となります。短い人でも10年以上、長い人は30年或いは35年という人生を左右するほどの時間です。この間、1回も滞ることなく、毎月払い続けなければなりません。今、仮に、余裕のある収入を得ていても、病気をするかもしれないし、怪我もあるかもしれません。

私は、同じことを継続してコツコツとやるという事はどちらかと言えば苦手です。35年間、毎月という事は420回です。420回、絶対に支払いが遅れてはいけない…と考えると、やはり少し余裕がないと続かないと私は思います。私は今もローンの支払い中ですが、いまだかつて支払いが滞ったことはありません。もう完済まであと少しですから、自分では奇跡のように思えます。途中で2回転職しましたが、ローンを組んだ時に比べると大きく収入は落ち込んでいます。これを支えてくれた妻に深く感謝しています。

奥様と2人の収入で今は考える事ができても、どちらかが仕事を辞めざるを得ないこともあるかもしれません。また決して景気の良い時が長く続くことはないので、ボーナスが出ない時もあるかも知れません。できるだけ、毎月の給与から支払える金額を考えて、ボーナスは生活の余裕資金に充てられるように計画しましょう。

 

支出の予測

収入の予測と同時に、これから先いつ頃、どれ位のお金の支出があるかも予測しておかねばなりません。特に大事なのは、お子様の教育費です。平成28年度の文科省のデータによれば、幼稚園から大学まで全て公立の場合でも、総教育費は1,107万円という事です。

私立に通わせるとすれば、この2~3倍の支出を覚悟しておかねばなりません。勿論、家を建てても住居への支出がゼロにはなりません。取得した翌年からは、固定資産税を払わねばなりませんし、定期的な修繕費用も見込んでおかねばなりません。

 

□□銀行ローンセンターなどに、借入の相談に行くと、現在の収入を聞かれ、借入期間などを決めると、おおよそいくら借りる事ができます、という事は、伝えてくれます。あくまで、審査をしないと確実に借りられるかどうかは即答してくれませんが。しかし、これは借りられる金額を言ってくれるのであって、あなたが返せる金額とイコールではないですよね。これは前にも書きましたので、もう了解して頂いていると思います。

「借りられる金額」からでなく先ほど考えた、収入、支出の両面から、これだけは毎月「返せるという金額」から、借入金額を計算していくべきです。

 

でも、「平さん、そんな先の事なんて本当に分からないよ」とおっしゃるかも知れません。私も、旅行に行く前に、ルートや宿泊先を決めてしまう旅はどうも旅行したという実感がわかないという人間で、あまり計画通りに事を進めるのが得意ではないので、そのお気持ちはわかります。

「先のことなんか考えてもしょうがない、今現在の状況で判断するよ」と仰るなら、こうして下さい。

 

自分たちが返済できる金額

あなたは今、家を建てるために、土地を探しているのですよね。という事は、今は賃貸住宅に住んでいらっしゃると思って良いですね。とすれば、毎月家賃を払っていらっしゃるはずです。奥様とそれぞれ、車を持っていらっしゃるのなら、駐車料金も別に払ってるでしょう。そして、家を持つために幾らかでも貯金を始めていらっしゃるはずです。

その金額を全部足して下さい。例えば、家賃68,000円に、駐車場代に2台で8,000円、そして家のための貯金が毎月3万円とすれば、合計106,000円。但し、その貯金が、子供の教育のためだとか、家を持つため以外の目的があるのなら、家のためだけの分を足して下さい。

その金額から、税金と家のメンテナンス費の合計21,000円を引いてください。

(仮定計算です、メンテナンスに15年で200万。土地建物の固定資産税と都市計画税とで年間12万とすれば、15年で180万、合計380万。月間経費にすると180で割って、月間負担額21000円)

仮に3,000万円を借り入れするとすれば、その1%=300,000円を12で割ったおよその金額25,000円を足して下さい。(ローン控除で戻ってくるお金)

出てきた金額は11万円、これがあなたが今現在の暮らしで一月に返済できる金額です。金利1.2%なら3800万円近く借りてもよい返済額です。先を考えないでよいなら、3800万借りてもいいでしょう。

 

ここで質問です。もし、3,000万円を35年間の返済期間で、借りるとして、

Aローン=3,556万円の返済額合計

Bローン=4,173万円の返済額合計

の2つのローンがあったら、どちらを取るか?

 

ひっかけ問題ではないので、小学生だってAと答えるでしょうね。借入金額、借入期間が同一で、支払額がこんなに違うのは、何が違うのでしょう?分かりますよね。そうです、金利の違いです。

 

3000万を35年の返済期間で借りる時、全期間固定金利だとして、1%ならば支払総額は約3,556万円、2%ならば約4,173万円です。わずか金利1%の違いが、支払総額になると、617万円もの違いとなります。高級車が1台買える金額ですよね。

ローン金利イラスト自作

このように、住宅ローンを考える上で大きな要素が、金利です。

どの金融機関も同一であれば迷う事もないのですが、金融機関毎に違いますし、同じ金融機関でもローンの種類によって違います。この金利の種類も幾つかあるので、困ってしまいます。

 

住宅ローンの金利については、真剣に考えなければ行けない事がお分かり頂けたでしょうか?

 

次回は、実際にどれを選ぶかという事を考えていきましょう。ではまた。

 

株式会社 セイコーハウジング 不動産部 平忠彰