「失敗しない土地探しの秘訣」第4回 金利の動き

金利の動き

皆さん、こんにちは。不動産部の平です。

 

前回、資金計画をする時に、借入可能額を借入額とするのではなく、返済可能額を借入額とする事。そして、最初から特定の金融機関には相談しない事をお話ししました。覚えていますか?

では、今日は、住宅ローンを考える時のポイントを話していきます。

 

住宅ローンを借りる時のポイントは、3つ有ります。

1,金利

2,期間

3,借入金額

 

この3つの要素で、返済額はくるくると変わってきます。

まず、見るのは、借入の金利です。

金利の種類も、大きく分けて3種類です。

(ア)        固定金利・・・・・・・・・(全期間同一金利)

(イ)        固定期間選択金利-・・・・・(3年、5年、10年など金利が一定期間の間だけ変わらないもの)

(ウ)        変動金利・・・・・・・・・(年2回の金利見直しがある)

 

この3つを説明する前に、金利に対する考え方の基本を確認しておきます。言わずもがなの事ですが、念のため。

借りようとしているその時期が、金利が上昇している局面ではどんな金利を選択するべきでしょう?当然、どんどん金利が上がっているという事は、今が低いという事ですから、できるだけ長く、今の低い金利で固定する方が得でしょう。

逆に、金利が下降局面であればどうでしょう。当然、長い期間固定してしまうと、高い金利で長く払わざるをえませんから、なるべく市場金利に連動させる変動金利を選ぶ方が得でしょう。

 

ところが、借入期間は通常20年以上、長い人は35年、短い人でも10年以上15年位です。当然、期間が短い程、毎月の支払金額は高くなり、長い程、毎月の支払は少なくなります。支払総額で計算すると、期間が短い程、総額は安くなります。この長い期間に金利がどう動くかという事を予測できれば答えは簡単なのですが、こればかりは専門家でも明確には予測できません。

 

今現在はどうかというと、金利は世界的に見ても異常といわれる位、日本は低い時期に当たります。日銀はゼロ金利政策を取り続けており、もう何年も非常に低い金利のまま、時がたっています。つい先日、アメリカのFRB が金利引き下げを発表しましたが、トランプ大統領の圧力に屈したと報道はされています。傍観しているだけでは日本の円高が進むことになるので、日本も金利引き下げをしたいところですが、日本の今の状態ではそれほど下げる余地がないんですね。日本では金利はこれから上昇局面にはいると言われ続けていますが、米中の貿易戦争のあおりを食って、景気は低迷しそうですから、金利が大幅に上昇していくという事は無いように思えます。金利の動きや経済の動きを注視して、それにより自分の行動を決められる人は、最も金利の低い3年の期間固定金利のローンを選ぶ人もいるようですが、この先の経済の動きは非常に読みづらいですね。

住宅ローンの金利は市中の金利と連動します。その金利の指標となるのが10年もの国債の金利推移です。1980年代初頭には、9%近く、1990年代初頭には8%近くまで上昇しました。それに合わせ、住宅ローン金利もその時期に8%、6%近くまで上昇しています。

 

また住宅ローンの金利は、景気に大きく左右されます。

昭和61年頃の円高不況から平成景気に移行する時点では、住宅金融公庫の基準金利が4.2%でしたが、その後のバブルによって5.5%まで上昇で推移します。

バブルがはじけてからジワジワと下降推移をつづけ、平成10年に2%まで推移しています。

 

都市銀行の住宅ローン金利を見てみると、金利の動きはもう少し激しく推移します。

昭和の時代は概ね公庫金利より1%高い程度の水準だったのが、平成に年号が変わると大きく乖離し始めます。 平成2年当時、公庫融資の金利が5.4%前後だったのに対して、都市銀行の金利は最高8.5%という高水準を記録しています。 バブル崩壊後しばらくが経過した平成5年になって、都市銀行もようやく公庫と同水準までに金利が下がりました。

フラット35の金利推移

そして、2%台の長期的な低金利時代は、平成7年から始まっています。つまり、もう20年以上も低金利時代が続いていることになるのです。

 

その為、今の金利水準を当たり前のように感じている人も多くいるかもしれませんが、冷静に今までの住宅ローン金利動向を見ると、過去20年間にわたる都市銀行の変動金利は平均約4%なのです。

今後の景気動向によって再び住宅ローン金利が4%台に推移することは、無いとは言えません。

 

私事となりますが、私が住宅ローンを組んだのは23年前、住宅金融公庫でまだ6%というような金利の状況でした。それから何年かして2%に借り換えましたが、私が借りる数年前には上に書いたように、8%の金利の時代もあったのです。

この金利推移を考え、今後10年単位のスパンで見れば、上昇していく事が十分予測されますが、今の経済状況から見て、急激に大きく上昇カーブを描く事は当面無いようにおもえます。従って、私としては、これ以上金利がこれから大きく下がることはないというのは、疑いようのない事実ですから、固定金利を選んで、最後まで支払額が一定のローンを組んで、計画的に支払いを確実に行っていくのが良いと思ってます。

次回は、最初に挙げた、三種類の金利の型に付いてみていきましょう。

では、また。

 

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