ローンのイラスト

「失敗しない土地探しの秘訣」第2回 家より高いものを買ってる?

こんにちは、皆さん。不動産部の平です。

前回は、土地探しをする上で、まずは探すエリアを絞りましょうと申し上げました。そして、次に、建物の予算を大まかに出してみましょうと書きました。この建物の資金が見えてきたら、全体の資金総額がつかめ、土地の予算が出てくるはずですが、その予算によっては、最初にやったエリア選定を変更せざるを得ないかも知れません。

 

https://www.e-stat.go.jpで見ることができる最新の政府発表データを見ると2019年、5月の徳島県の木造住宅のデータが分かりますが、平均の延床の大きさは36.19坪、平均の建築単価は約55万円/坪です。これは外部給排水などの最低限の外構工事まで入れての金額ですから、よほど他とは違った豪華装備を付けるとか、高級な建材を使うとかがなければ、家の価格は36.19坪×55万円=1990.45万円≒2000万円くらいだと考えておけば間違いはないでしょう。ただ、これは平均の数字だという事は念頭においてくださいね。また、長期優良住宅の認定を受けるとか、ゼロエネルギー住宅にするといった、現在、そしてこれから当たり前に求められる性能の高い家を、建てるという場合は、これより更に金額は上がってきますね。今、お建てになるのであれば、断熱性・気密性、耐震性など、できるだけ高性能の家をお建てになることを私はお勧めしたいのですが、その場合は、土地へ回す予算は減るわけですから、エリアを変えたり、土地の広さを狭くすることにもなります。

 

この時点で、細かい家の造や、設備や、仕様を考える必要はないですが、概算どれ位の費用が家にかかるかという事は把握して下さい。私共セイコーハウジングでは、大まかな家の概算見積であれば、数日頂ければ提出できます。

 

さあ、ご自分の自己資金と建物の概算とを把握したら当然、全体の予算が見えてくるでしょう。昔から言われるのは、自己資金の割合は、全体の2割以上とされます。これは多ければ多い程に越した事はないですが、全くないという人には、土地と家、そして付属する経費も含め、ローンで全額を払うという事は可能です。しかし、これを私はお薦めしません。

 

私も不動産担当とはいえ、建築会社に籍を置く人間だから、自己資金無くても何とか借入をできるようにして家を建てましょうと、あなたを引っ張っていくべきなのでしょうが、お薦めしないのははっきりと理由があるからです。

 

家を建てようとしている方に、水をかけるような言い方ですが、新築の家を建てたら、建てて生活を始めたとしたら、すぐに家の資産価値は2割位は落ちます。土地も平成25年からの7年間で4%以上(地域により7%~8%)値下がりをしてますし、新築時に支払う諸経費の分は売る時の価格に上乗せできません。勿論、売りに出したとしたらというあくまで仮定の話です。車で言えば新古車ですね。乗り出して千㎞も走ってない車でも、新車より1~2割は落ちた価格になっています。これと同じ事です。もしもの事での話しですが、建てたばかり2~3年で、事情が変わって、売らざるを得なかった場合、全額をローンで組んでいたら、残ったローンの残債を払うのに、売却価格に更にお金を足さねば、ローンが払い終えない事になってしまうのです。ですから、できれば2割位は、自己資金を充てて、家を買う事ができれば、もしもの場合のリスクを回避できるという事です。

 

探したい土地のエリアも決まり、建物の大まかな予算も出た。すると、当然の事ながら、土地の予算が見えてきますよね。土地への予算の割り振り額を決めることが、3番目にやる事です。

 

全体の予算が見えてきたとはいえ、それは見えてきただけですね。実際にその金額を借り入れできるかどうかは、金融機関の審査を受けないと分かりません。

このエリアに住みたい・・土地の坪単価は30万が相場だから、50坪なら1500万位が土地の価格、建物は2300万として、経費も考えると4000万位の総資金になるな・・・・。

自己資金600万だから、3400万を借り入れよう・・・。

 

こうやって、全体の資金も借入の金額も出てきます。この金額を詰める事で、再度全体の資金を見直し、土地への割り振り額も再検討します。そしてでてきた土地の予算からエリアを変える必要もあるかもしれないし、エリアを変えないのであれば、上限○○万円までの土地を探す、あるいは坪数を小さくしなければ・・・という事も明確になってきます。

 

ここまで1番目、2番目、3番目と書いてきましたが、この三つをまとめると、何をするかというと全体の資金計画です。そう、土地を探す前にやる事、それは資金計画なのです。

 

皆さん、人生で最大の買い物は何だと思いますか?こんな文章を書いてる最中に当たり前の質問をするな!って叱られそうですが・・・・・。家ですね、土地も含めて、マイホームこそ人生最大の買い物ですね。・・・・・家を建てる人は例外なくそう言うと思いますが、本当は違います!

 

「え!、家・土地より高い買い物があるのか?そんなものがあるのか?」

 

はい、有るんです。しかも家を建てる人は殆ど、それを買うというものが。

ローン

自分のお金だけで家を建てられる人は、100人いたら1人いるかどうかでしょう。そうです、殆どの人は、自分のお金だけでは無理なので、お金を借ります。お金を借りるという事は、つまり何をする事か、それは住宅ローンという商品を買う事です。皆さんは、家を買う前に、家よりももっと高額な商品である住宅ローンという商品を買うのです。

仮に3400万円を35年で借り入れする人がいれば、今の金利を1.2%とすれば、3400万円というお金をだいたい4,200万あまりで買う事になります。

 

土地や家に関して、いろいろと本当に思い悩む人も、こと住宅ローンに関してあれやこれやと悩む人は少ないのが不思議です。人生最大の買い物だというのに!!。

 

家を建てたい、でも土地がなければ、家の計画なんて始まらない。じゃあ、土地を探そう。いやいや、土地探しの前にやるべきことがありますよ・・・・、それが「資金計画」。という事が分かって頂けたでしょうか?

住宅ローン2

今も書いたように、資金計画は何かと云うと詰まるところは、いくら借りるか?どの金融機関のどのローンにするか?という「住宅ローン選び」です。

銀行、信用金庫、労働金庫、農協と各金融機関はそれぞれの住宅ローンを幾つか持っています。そのしくみは共通ですが、基本的な知識は持っていないと、あなた自身には合っていない住宅ローンを組んでしまう事もあり得ますし、金利だけで選んで支払総額で高いローンを選んでしまう場合もあります。当たり前のことですが、各銀行は他の銀行の商品については、絶対に紹介はしてくれませんので、ご自分で、その知識を身に付けるしかないのです。

では、次回はこの住宅ローンについて、是非知らねばならない事をお話しします。

では、また。