「失敗しない土地探しの秘訣」   第7回ローンの諸費用

第7回   ☆ローンの諸費用

皆さん、こんにちは。セイコーハウジングの平です。

今回は、さまざまなローンを比較する時の話です。国がやっているローンともいえる「フラット35」は、通常の銀行での取り扱いだけではなく、銀行ではない所謂ノンバンク系のフラットだけを扱う会社があります。地元の銀行や三菱UFJ銀行などの都銀、それに信金やJAも、それぞれ自社のローン商品を持っています。すべての住宅ローンを見ようとしたら、その種類は10や20ではありません。非常に多くの貸し手が居て、住宅ローンという商品の種類があることになります。 そのたくさんの住宅ローンの中から比較検討して決定する時には、単純にその金利だけを比較するだけでなく、他の経費を含めた支払総額を計算して、比較しなければいけません。その場合に忘れてはいけない事を今日はお話しようと思います。

住宅ローンを組むには、意外に大きな費用がかかるのです。「ローンを組むときの経費は考えてますか?」と面談をするお客様に聞くと、大抵「?」という顔をされます。お金を借りるために毎月の返済以外に経費が掛かる・・・・と考えている人は少ないようです。『お金を借りて、そのあと毎月、金利を載せて払えばいいんでしょう?』という位にしか理解していない人が多いんです。金融機関とローン契約をすると、その翌月から早速返済が始まります。金融機関の方では、ローン契約をするその時に、その経費のほとんどを別枠で支払わなくても良いようにしてくれますので、実際にローンを借りるためにいくら費用がかかったのか見えないため、あまり気にしないひとが実際には多いのです。しかし、ローンの支払総額を見る時には、この融資のための費用も一緒に含めて考えなければ、どの商品が一番得かという判断は下せないのです。

※ローンのための諸費用

印紙税金銭消費貸借契約書(ローン契約書)作成時に、印紙を貼付して納税します。

登録免許税金融機関はあなたにお金を貸すためにあなたの土地・家に抵当権を設定することを要求します。ローンを借りる人がそれを登記する時に徴収される税金です。

司法書士代行報酬抵当権という権利を登記をしますから、司法書士にこれを頼む事になり、この司法書士に払う手数料です。

保証料ローンの連帯保証人に代わり、保証会社に保証を依頼するための費用です。融資額が多いと、100万円近い金額になることもあります。

・融資手数料:融資という手続きをする事務手数料という形で、お金を支払う必要があります。

保証会社事務手数料金融機関経由で、保証会社に払う事務手数料です。

団信(生命保険)いわゆるローンのための生命保険料です。一般の生保より、掛け金は安いです。銀行などのパンフレットには、「銀行負担」と書いてあったりしますが、そんなことはなく、ちゃんと金利の上乗せなどで、借りる人が支払うようになっています。

火災保険・地震保険必須でない場合もありますが、ほとんどの民間ローンでは加入が融資条件の一つになっています。掛け金は年払いでも良いですが、安くなるためにまとめて払う人の方が多い。ただ、火災保険は10年、地震保険は5年が最大の一括支払い期間となります。ローン契約時に10年分の火災保険と5年分の地震保険を支払うとすると、結構大きな金額となります。

但し、上に書いたように、これらの費用の全部を別途、現金で支払わなければならないというわけではありません。火災保険、地震保険などの保険料は、別途支払の必要がありますが、他の費用は借入金の中に組み込まれる場合が多いようです。これは、銀行によって、或いはそのローン商品毎に様々ですので、借入を決める前に、きちんと経費の明細書を金融機関に出してもらい、その支払をどうすればいいのか、聞いてください。

皆さん、上の経費項目だけ見てもびっくりしませんか?ローンの費用って、意外にたくさんあるんです。しかし融資をする銀行で、このようなローンの為の経費をひとつずつ詳しく説明を受けたというお客様を私は一人も知りません。まとめると100万単位の金額になるんですが、説明をしないんですよね。だから、ローンを借りた人でも、これらの経費について詳しく知っている人はあまりいないんです。誰あろう、自分が払っているお金なのに!です。ローンの比較の場合は、元金と金利分の毎月の支払額の他に、これらの費用も全部足した、支払総額で比較する事がポイントですよ。

例えばA、Bのローンを比較して金利は、Bの金利が0.2%低いとしても、融資手数料がAは31,500円なのに、Bは、借入金額の2.1%支払う必要がある・・・というような違いがあります、この費用の部分をはっきりと見て下さいね。ローンのパンフレットなどには小さくしか書いてありませんからね。

ローンの金利は総じて今、非常に低くなっていますから、銀行間で、金利の上げ下げの競争はしにくい状況です。ですから、付加できるサービスで差をつけるために、例えば通常の生命保険の補償の上に、3大疾病の保険を上乗せしても、今なら金利の上乗せ無しで融資しますといったキャンペーンみたいなサービス合戦をしたりしています。

金利だけでなく、こういう経費の部分やサービスの部分をしっかりと聞いて、比較しましょう。

しかし、どんな経費が掛かるかをあらかじめ知らないと、こんなことも聞けないですよね。だから、この経費項目をできれば憶えておかれるといいんですが・・・・。

それらの経費をすべて聞き出したら、金利と元金合わせた支払額の総額とそれらの経費をすべて加算してみて、35年なら35年という全体の返済期間で合計いくら払う必要があるかという総支払額を出してみるんです。

これをやれば、どちらのローンが有利か・・・・つまり得か、誰でも判断できることです。

経費

繰り返しておきますが、金利だけで選ぶと、損をする選択をしてしまう場合もあり得ます。ローンを組む時の費用が抜け落ちるからです。費用も含めた、支払総額で考えましょう。いや考えるのではなく、実際にシミュレーションをしてみましょう。前もって、ご連絡下されば、私の方で、シミュレーションの準備をしてお待ちします。また、最近は、「住宅金融支援機構」や、住宅ローン専門サイトなど、ネット上で、詳しいシミュレーションができるサイトも増えてきました。

是非、やってみて下さいね。

ここで、このような話をする場合の資格の宣伝をしておきます。住宅金融普及協会が認定する「住宅ローンアドバイザー」の資格は、金利計算や、ローンの返済法、比較、繰上返済の計算など、結構難しい試験を受けて取る資格です。

最近、銀行マンはもちろんですが、不動産業者や、建築業者の営業担当者でも、この資格を持っている人を多く見かけます。訪問した業者の営業マンが、この資格を持っていたら、かなりつっこんだローンの相談ができるはずですよ。名刺などにこの資格が書いてあれば、思い切って相談してみて下さい。

因みに、私も12年前に取りました。

次回は、ローンの費用とは別の、土地を買う時の諸費用の話をしたいと思います。

では、また。

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