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「失敗しない土地探しの秘訣」 第3回 借入可能額≠返済可能額

借入可能額≠返済可能額

みなさん、こんにちは! 不動産部の平です。

前回までに、土地の購入を考える前にやるべき事は、資金計画ですよという話しをしました。そして、資金計画をするという事は、つまりは「住宅ローン」というたくさんの商品の中から、どれを選ぶかになるという事を書きました。今回は、それを具体的に見ていきましょう。

 

前回、土地、建物含めて4000万位を考えて、その内3400万を借り入れようと考えました。

総資金-自己資金=借入額と考えたわけですが、借入額=借入可能額ではありません。借りようと考えた金額がそのまま借りられるかどうかは審査を受けないことには、まだ分かりません。

また、ある程度年収があり、勤続年数も長い人で他のローンなど抱えていない方は、借入額=借入可能額となることは多いです。20代~30代の方であれば、審査を経ないと何とも言えないところはあります。5~10年前より今は、借りやすくなっていることは確かです。しかし、借りられる額をそのまま借り入れしようと考えてはいけません。

これから住宅ローンを借りようとしているあなた、ローンの借入額は借入可能額から決めるのでなく、返済可能額から考えなければなりません。

 

なぜなら   借りられる ≠ 返済できる   だからです。

 

金融機関に行って、相談をすると、金融機関はあなたの借りられる金額を言ってくれます。でもそれはあくまで「借りられる金額」であって、あなたが「返す事ができる金額」であるとは言えません。

 

前回出した3,400万円を金利1.5%で35年間で借り入れるとしたら、毎月の返済額はいくらになるでしょう。104,102円です。毎月の給料から、あなたは、この金額を35年間、420回滞りなく払う自信はありますか?

 

いや月10万以上というのは自信がないとなれば仮に、あなたが、無理なく長期間返済する額が月8万円までと考えるなら、35年間、金利1.5%で借りるとすれば、借入可能額は約2,615万円。600万円の自己資金があるなら、総資金計画は、3,215万。この金額以下で計画しなければなりません。

 

家を2,000万で見るなら経費も考えて、土地代は800万程に抑えねばならなくなります。

もし、50坪の土地が欲しいのであれば、坪単価16万以下の土地を探さねばなりません。田宮・矢三の当社周辺で。問題のない土地を買おうとしたらこの坪単価では難しいですね。

予算から、土地を探すエリアを絞っていくしかないですよね。坪単価の相場が30万円のエリアで探しても、26坪余りの土地しか買えないからです。又は、家そのものの計画を変更せざるをえないでしょう。

 

借入可能額が返済可能額ではないという事を理解していただけるなら、資金計画を最初に銀行に相談すべきではない事も分かっていただけると思います。金融機関に相談するのは、資金計画がある程度終わってからです。では、資金計画は自分でやらなければいけないのでしょうか?

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あなたがローン計算ができる電卓などを持っていたり、EXCELでローン金利の計算などもできるというならご自分で返済表を作ることはできるでしょうから、それも良い事だと思います。しかし、住宅ローンを借りるときの経費については、あまりご存知ないかもしれません。抵当権設定にいくらかかるか…なんて知識は、普通の方はあまり持ってませんからね。でも、そんなときのために私達がいます。大いにご利用ください。当社は特定の金融機関との提携関係はありませんから、当社への住宅ローンの営業にはいくつもの銀行の担当者が訪れます。最新の各金融機関の金利の状況もすぐにわかります。返済額のシミュレーションは勿論、経費を含めた支払総額の計算、各種のローン商品の比較なども実施しています。必要ならば、支払一覧表をお作りする事もできます。

 

手前味噌の宣伝を一生懸命する気はありません。前回もお話ししたように、資金計画は結局住宅ローンの選択になってくるんです。という事は、各銀行のローンの比較検討をしなければなりません。だから資金計画を最初から特定の金融機関に相談はしない方が良いという事です。住宅ローンという商品は、殆どの金融機関で取り扱っていますが、例えば、阿波銀行のローンセンターに行って相談すると、徳銀の住宅ローンは紹介してくれません。当たり前ですよね。勿論、JAや信用金庫、労働金庫の住宅ローンなども教えてはくれません。つまり、他の商品との比較ができないのです。

 

ですから、当社でなくとも良いですから、ローン商品の比較ができる人のところへ相談に行って欲しいのです。最近は、独立したファイナンシャルプランナーの方もいらっしゃいますし、不動産業者の中には、「ローンアドバイザー」の資格を持った宅地建物取引士も増えてきました。

こういう、何処の金融機関とも利害関係のない方で、住宅ローンの支払いシミュレーションができる方に最初は相談しましょう。

 

では、次回は、具体的に住宅ローンを選ぶ時の注意点をお話しします。

ではまた。

 

株式会社 セイコーハウジング 不動産部 平忠彰

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