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「失敗しない土地探しの秘訣」 第18回 重要事項説明の留意点

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みなさん、こんにちは。不動産部の平です。

 

さて、建築屋さんと一緒に土地を見に行き、思い描く建物が建つ事を確認して、土地の購入を決意したとします。あ、いろいろ事情もあって、建築屋さんと一緒に土地を見る事ができなかった・・・ですか?いやいやそれでしたら、土地の資料(地図、公図、測量図など)を、その土地の仲介業者にもらって、それを自分の家のプラン設計をしてくれる建築担当の人に渡して、自分の思う家が建てられる土地かどうか検討してくれと伝えると、喜んでやってくれますよ。まだ買うことを決めたわけではないけど、土地が変わったとしてもお宅で建てようと今は考えているからと伝えれば、工務店やハウスメーカーは頑張ります。その敷地に、提案する建築プランを入れ、平面・立面の図面やパースも添えて出してくれるでしょう。それで、お金のことも含めて、じっくり検討して答えを出せばいいのです。

 

 さあ、いよいよ土地の契約です。

ここで、直ぐに建物の方に気持ちを切り替えずに、後々問題を残さないように充分気をつけて、売買契約に臨み、そして土地の引渡を確実に受けて下さい。

 

契約をする前に仲介業者が、あるいは売主になってる業者が、契約書類を作成します。その際に業者は再度その土地について詳しく調査をするはずです。その説明をきちんと受ける事。また、契約する上で、あなたと約束した事が有れば、それを契約書にきちんと反映させてくれているかどうかもチェックしなければなりません。

 

ここからは、その契約時の主要な二つの書類、「重要事項説明書」と「売買契約書」の二つの書類上の要チェック項目を挙げて、注意点をお話して置きます。全部書くと長くなるので、今日は、重要事項説明書のチェックの方を書きます。

 

 あ、ここで書いていることを全部覚える必要はないですよ。このメールの下記の部分だけ印刷するか、メモをして、契約前に説明してくれるはずの契約書類を見ながらチェックすればいいのです。

 

 ですから、購入を決めてから、契約日までは1~2週間開けた方が無難です。業者によっては、買うと言ったら直ぐに、契約しましょうと2~3日のうちに契約日を決めようとたたみかけてくる業者も居ますが、余裕を持った日取りを告げ、必ず、「契約書」と「重要事項説明書」の写しを前もって渡して下さい、そして分からないところは説明して下さい。と告げる事です。これは肝心なところですから、必ず忘れないで下さい。

 

じゃ、「重要事項説明書」の注意点から、書いていきますよ。

 

「重要事項説明書」

 

  • 対象物件に関する事項

登記簿の内容と同じか

売買対象の物件を特定する必要があります。添付されている登記簿と記述内容が一致しているかチェックする。また添付されている登記簿の日付も直近のものかどうかチェックします。何週間も何ヶ月も前というものでは、その間に登記の事情が変化している可能性があります。

 

  • 所有者と売主は同じか

売ろうとしている本人が、登記の名義上も所有者となっているのかどうか確認します。もし違うのなら、その理由を聴き、権利証が必ずある事を確認します。時々あるのは、親が亡くなって子供が売主なのに、登記は今も親の名前になっている土地があります。この場合、相続登記を済まさないと売る事はできないはずです。財産分割の協議が済んでいて、いつでも移転登記ができる状態なら良いのですが、案外、相続でもめている事情があったりします。この場合、あなたに所有権を移転するのが難しい事もありますので、良く確かめて下さい。

 

  • 抵当権が設定されていないか

買おうとしている土地に抵当権や根抵当権が設定されているのはごく普通の事です。驚く事ではありません。しかし、売却する際にこの抵当権を抹消してもらわないと、購入した後まで、抵当権が付いたままになってしまいます。必ず抹消した後に、所有権の移転をしてくれる事を確認しておきます。(これは契約書にも条文があります)

 

  • 現在の建築基準法上で、建物が建つのか

古い建物が有った土地の場合は、建てた当時と法律の制限が変わっていたり、私道に接している土地である場合、そのままでは建替えができないケースもあります。必ず、現在時点の法律の規制の中で、建物が建つのかどうか、きちんと記載されているかどうか確認しましょう。建築するのに、建築許可を取る必要があるという場合は、その費用や手続きもきちんと聞いて、書類に書いてもらうようにしましょう。

記載がない場合は、仲介業者の担当者に確認をして下さい。

 また、都市計画法上や、その他法律上で、建物を建てる時に何らかの規制がある土地でないかどうかを記載してあるかどうかはしっかりと確認して下さい。

 市街化調整区域の土地を買う場合は、特に、建物を建てる上で、必要になる申請や許可はどんなものがあるかは確認をして、記載がなければ、書き入れるように要請して下さい。

 

  • 設備状況はどうなっているか

敷地内に水道管は引込済かどうか、その管は何㎜か。13㎜と細い場合は、大きな管径の管が新しく引込可能なのか、水道は公営か私営か、ガスはプロパンか都市ガスか、排水は公共下水か、浄化槽設置後の排水溝は付いているかなどを確認しておきます。また大規模な浄化槽などの共同施設などがあって施設負担金があるのかなども確認しておきます。

 

  • 取引条件に関する事項

契約時並びに取引の時に支払うお金とその使途は何か

契約時の手付金、取引時の施設負担金、排水負担金、固定資産税の日割清算金など、支払うお金が、何のため、誰に支払うお金かの説明を受け、納得しておきましょう

契約解除に関する取り決めはどうなっているか?

契約が解除となるパターンは主として下記の3つです。それぞれの場合で、どういう問題が発生した時に、どういう風に解除になるのかを把握しておきましょう。

・手付け解除

・契約違反による解除

・ローン特約による解除

 

  • 損害賠償の予定、違約金

契約解除に伴うトラブルを複雑にしないために、売主・買主が契約義務に違反した時の損害賠償予定額や違約金について、予め取り決めておきます。宅建業法では、不動産会社が売主の場合、損害賠償予定額と違約金との合計額は売買代金の20%以内としています。

 

主なところは、以上です。でもこれだけざっと書きましたが、初めて土地の契約をする人には、チェックしろと言うのが無理かも知れませんね。

 

だから、遠慮なく、契約日の数日前に時間を取ってもらって、業者に納得いくまで説明をしてもらう事です。それができないという業者は、要注意です。また、説明を受けてもどうしても納得できない部分が有れば、契約日は延期した方が得策です。

当社では重要事項説明の日には2時間前後の時間を取ってもらい、この「重要事項説明書」と「契約書」の2つの書類の中身について、読み合わせながらご説明します。そしてその日に、その2つの書類のコピーをお渡ししています。そして数日から1週間ほど日を開けて、改めて契約の日を設定しています。

 残念なことに、契約日に、契約書への押印や署名の前に、重要事項をさっと説明するだけという業者がいまだに多いです。書類をじっくりと読んで、納得できる時間を取ってくれることが当たり前です。1000円、2000円の売り買いでなく、一生を左右するかもしれない高い買い物をするのですから、それが当たり前のはずです。

 

重要事項説明書に関しては、以上です。次回は、「契約書」について書こうと思います。では、また。

 

株式会社 セイコーハウジング 不動産部 平忠彰

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