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土地・家を取得するときの税金、消費税だけじゃありません!

だいぶ涼しくなってきましたね。秋の気配を、風や空の雲を見上げながら、感じつつ仕事をしている不動産部の平です。このブログも会話形式で書いたりして、いろいろ工夫してますが、やや疲れてきたので、普通の文章で今日は書きます。

 

私は、会社の中では、不動産部売買部門に属していて、土地の売買が仕事の中心です。

建物の方は、担当が違うので、建物の間取りや建て方についてお客様と話をする事はほとんどないのですが、土地を探す人は皆、建物を建てるために土地を探す。当然、家・土地全体の資金計画を確認しないと、土地探しはできません。ですから建物のお金についての話はよくすることになります。

 

先日も土地探しをこれからしようというお客様と、資金の目途を伺っていた時に、「家のプランを頼んでいる工務店から建物の価格は2000万くらいになるといわれたので、土地に1200万円くらいかけるとすれば、手持ちのお金が300万ちょっとあるから3000万ローン組んだら行けるでしょう?」と聞かれました。

「いやいや、建物2000万というのはおそらく本体価格のことを言われているのだと思いますし、その消費税もかかるし、他の経費を入れたら全体3300万では厳しいですよ、他に税金も掛かってきますし」と申し上げると、

「えっ、土地には消費税はかからないんでしょう?だったら税金のことは建物以外で考えなくていいですよね」とおっしゃるのです。初めての人としたら仕方のないことなのですが、土地を買って、家を建てるという人生の一大事を行おうとすると、びっくりするくらいの諸経費が掛かるのです。その中でも税金というのは、非常に大きなウエイトを占めます。このお客様にもゆっくりと説明をしたのですが、今日は、土地を買って、家を建てる際に、どんな税金がかかってくるのかを書いておこうと思います。

それぞれの税金がいくらかかるのかというところまで知りたい方は、一緒に資金計画をしながら計算しないと出てこないので、どうぞご来店ください。

 

分かりやすいように、土地を買って、家を買うという時系列に合わせて、どんな税金がかかるかを見ていきましょう。

 

  • 土地売買契約

まず土地が決まれば売買契約をすることになります。この売買契約書に収入印紙を貼ります。1000万~5000万の間の価格の土地なら、1万円の印紙を添付して割り印します。

これが印紙税

 

  • 土地の引渡し

売買契約後、住宅ローンが下りるころに合わせて、土地の引渡しを受けます。最終的に自分の土地にするために、土地代金を払うと同時に、司法書士に所有権移転登記という登記を依頼します。その土地の新しい所有者として、所有権という権利を登記するわけですが、権利を得てそれを登記する者に対して、国は国税として登録免許税という税金を徴収します。

土地が自分のものになったら、その土地の契約を仲介してくれた不動産会社に仲介料を支払います。この仲介料には消費税がかかります。

引渡し時に土地代金とともに支払う費用が仲介料のほかに、固定資産税都市計画税の清算金があります。その年の自分が所有することになった日数分の固定資産税と都市計画税を売主さんに現金でお支払いすることになります。

 

  • 建物の請負契約

土地が自分のものになったら、さて次は建物です。建売住宅を買う場合は、売買契約になりますが、注文して建てる場合は建築請負契約という事になります。ここでも、土地の売買契約と同様、印紙を貼らねばならず、印紙税を徴収されることになります。

 

  • ローンの借り入れ

土地代を払い、建物の契約金、中間金というような経費を住宅ローンで払う場合は、土地の売買契約後、すぐに、住宅ローンの申し込みをしておかねば、支払いができません。

このローンを組む時にも、しっかり税金を徴収されます。売買契約と請負契約とは違って、ローンの契約は金銭消費貸借契約といいますが、これにも印紙を貼らねばなりませんので、同じく印紙税を払うことになります。そして、金融機関からその融資する条件として、購入した土地とこれから建てる家を担保として提供することを求められます。平たく言えば、借金のかたを出せという事ですね。この担保を提供するという事が、土地と家(家は竣工後になります)に対して抵当権を設定登記するという事になります。これは借りる人が債務者として法務局に登記するわけですが、ここでも国から登録免許税という税金を取られます。

融資の際は、当然銀行や保証会社に手数料なども取られますが、それらの経費は当然消費税が含まれています。

 

  • 建物完成・引き渡し

建物が完成したら、ここにこんな建物が建ちましたという建物表題登記という登記をして、そしてそれが自分の家だという事を他の人に主張できるように、建物保存登記という登記をします。

登記ですから、ここでも登録免許税が掛かります。但し表題登記には賦課されません。

 

  • 入居

入居するまでに、土地の不動産取得税の納税通知書が送られてくる場合もあるかと思いますが、土地と建物という不動産を取得したわけですから、それに対して、県から不動産取得税という税金の支払いを求められます。但し、自分が住むための土地・家であれば大きな軽減制度がありますので、数十万の金額を支払ったとしてもかなりの部分の還付(払い戻し)を受けることができます。

入居した翌年の4月になると、家と土地の固定資産税都市計画税の納税通知が届きます。建物に関しては3年間(認定住宅であれば5年間)半額に軽減されます。

 

  • 所得税の還付

ここまで読んでくれば、いい加減、こんなに税金を取られるのか!と腹が立ってくるかもしれませんが、最後に大きな税金の還付があることを忘れないように書いておきましょう。住宅ローン控除です。サラリーマンの方もこの控除を受けるためには建てた年の翌年、2月から3月にかけて確定申告を自分でする必要があります。次の年からは会社の年末調整でやってくれるので、1回だけです。10年間続く還付ですから、しっかりと受け取りましょう。

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