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家・土地よりもっと高いものをあまり考えずに買っている!

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◎借入可能額≠返済可能額

前回、住宅ローンの金利は家を建てるタイミングを計る大事な要素だという事を書きました。

また、住宅ローンの金利は当面、大きな上昇はないでしょうと書きましたが、住宅ローンを借りる際、頭に入れておきたいことやその返済方法にも種類があることを今日は書きましょう。

「資金計画=住宅ローンの選択」と言っていいくらい、どうローンを組むかという事が、そのまま資金計画になるといっても大げさではありません。ですから、皆さんも少し熱意をもって、住宅ローンのことも勉強しましょうね。

 

家や土地の事はいろいろと調べたり、人に聞いたり、考え、悩みという事を本当に熱心になさる方も、住宅ローンについてはそれほど考えることなく、決めている方が多いのは驚きです。

「いや、会社が○○銀行と付き合いが深いから、そこで借ります。」「友人が△△銀行で借りているので、話を聞いて、そこで借りようと思います。」「ネットで比較したら、□□銀行のこのローンが金利が一番安いので、このローンにしようと思います。」

 

『人生で一番高い買い物はなんでしょう?』というのは、よくある質問ですが「マイホーム!」とこれまたよく聞く答えが返ってきます。「住宅ローン!!」と答える人にはまだあったことがありません。でも私はその答えが正解ではないかと思います。

 

例えば、これから家を建てようという人が、家と土地が合わせて3500万円だったとします。田宮・矢三周辺で土地からのマイホームを考えると、これくらいかこれ以上の資金計画が必要でしょう。

では果たして、3500万円の家・土地を「3500万円」で買える人は何人いるでしょう?『何をばかなことを聞いている!3500万だったら、3500万じゃないか!』といわれるかもしれませんが、3500万のものを3500万で買える人は、全額キャッシュで払える人だけですね。

ほとんどの方は3500万円の家・土地を購入する前にそれより高い『住宅ローン』という金融商品を購入します。

ローンを借りる人でも、いくらかは自己資金があるので、3500万全額を借りる人は少ないかもしれませんが、仮に3500万の住宅ローンを組んだら、いくら払うことになるのでしょうか?前回も例に出した「あわぎん35」で3500万、35年間借りるとしたら、金利1.2%ですから、支払いの総額は約4288万です。家・土地より788万円高いですね。

住宅ローンを組むという事は、家・土地の価格よりはるかに高いものを買うという事です。ここをしっかり把握しておいてください。

 

さて、これから家を建てようという人と、土地探しのお話をしていて、融資の相談はもう行かれましたか?と聞くと大抵1度は、銀行のローンセンターなどに行って話を聞いたとか、事前審査をしてもらったとかというお答えが返ってきます。そしておっしゃるのです。「○○万円は借りられるという事なので、今の自己資金を合わせれば、資金的には大丈夫です」

 

こういう方は、先が不安です。夢のマイホームが地獄のマイホームにならねばいいのですが・・・

なぜ不安かわかりますか?「○○万円借りられる・・・」という答えはあくまで貸す側からの答えなのです。それを自分たちは「○○万円払える」と勘違いしているとしたら怖いことです。

借入可能額 ≠ 支払可能額

くれぐれもこのことを肝に銘じてください。

 

銀行やそのローンセンターに行って、「私たちは融資はどれくらい受けられるでしょうか?」と切り出してはダメです。聞くのは「私たちは、月に○○万円なら支払が可能なのですが、御社のローンとその金利で35年払いで返すとしたら融資額は幾らになるでしょうか?」という聞き方をしてください。

飽くまで支払可能額を積み上げて、融資額を出してもらうと考えてください。「いくら借りられますか?」と聞くと、金融機関側はまず年収を聞いてきます。そして例えば年収500万なら、その数字にその金融機関で設定した借入限度率30%とか40%とかの数字をかけて計算します。

例えば年収500万の30%の限度率とすれば、500万×0.3=150万、これを12で割ると138,000円。

金利1.2%で毎月の支払額138,000円、35年払いとすれば4730万円ほどが借り入れ可能となります。他にいくつかの要素を考慮して、大まかに○○万円くらいまでなら可能でしょう。という答えをくれるでしょう。(当然、個人信用調査は入りますが)

 

無理なく返済しようと思ったら、年収の20~25%くらいに抑えておくのが賢明です。つまり借入限度率20~25%で計算しなければなりません。年収500万なら20%の100万円、12で割ると83,000円ほどです。これに返済額を1万円、2万円プラスするなら、長期的に何かの支出を家計から抑える工夫をせねばなりません。

 

◎返済の仕方に2種類

返済の仕方にも2種類ありますので、覚えておくとよいでしょう。

今は子供は小学校の2年生と5年生、となると7~8年先に子供の進学のために大きなお金が必要になります。ただ、しばらくはまだ少し余裕がある…というような場合は、ローンの支払い初めの時期に少し多めに返していって、だんだん支払額を少なくするという返し方もあります。元金均等返済という返し方です。

 

多いのは元利均等返済という、支払いの初めから終わりまで10万円なら10万円と一定額をずっと払っていく方式ですが、自分の家計の将来的な出来事を考えて、初めは少し余裕があるというなら元金均等返済を選択するのも賢明でしょう。元利均等返済よりもいくらか、総支払額が少なくなるからです。但し、これは金融機関やそのローンの商品によっては、この元金均等返済を選択できないものもありますので、金融機関にお聞きください。

 

6キャプチャ<2018.7.27日経新聞記事の図を転載>