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APR(実質金利)による住宅ローンの比較

世の中の動き 仕事上で思うこと

住宅ローンに関する費用(銀行ローンとフラット35との比較)
家を建てるために資金計画をするということは、土地から買う人、土地は持っている人により多少の違いはありますが、結局はどの住宅ローンを購入するのかということを考えることになります。
 ここの処やや金利上昇の傾向にあるとはいえ、まだまだローンの金利は過去最低と言ってもいい位のレベルで、底を打っているという状態です。
 人により、考え方は様々で、いずれ金利は上がってくるとはいえこの低金利時には最も安い変動金利のローンを選択するという人もいますし、私がお勧めする、全期間固定金利を選択する人もいます。
どちらも、正解とも誤りとも言えません。金利が上がっていくにしても、どこまで、いつごろ上がるかは神のみぞ知るですから。
 私が気になるのは、住宅ローンの選択をするときに、いまだに、金融機関が発表するキャンペーン金利だけを見て比較し、選択している人がいます。住宅ローンを購入するときには、金利に着目するのは大切ですが、ローンの費用も一緒に考えねばなりません。そしてその費用は、金融機関や購入するローンよって少しずつ違いがあります。その費用を一緒に計算し、必ず総支払額を出した上で、金利を出すと実質金利が出てきます。その実質金利で比較して、選択してほしいと思います。
 初めて住宅ローンを使うという一般の人にとっては、どんな費用が掛かるのか?、そしてその費用を計算に入れてローンの比較をするとどうなるか?はなかなか難しいかもしれませんが、今日はこれをやってみたいと思います。
 ここ最近私がずっとお勧めしている住宅ローンは、全期間固定金利の2種類のローンです。
ひとつは、皆さん、名前はよく知っているはずの「フラット35(S)」、そしてもう一つは阿波銀行の商品である「あわぎん35」です。金融商品の知識が厚く、金利などの情報に敏感な方は別ですが、20年、30年という長い期間を考えると、全期間固定金利のローンの方が、リスクが少なく、返済もしやすいと思いますので、この2種類を今は勧めています。但し、省エネ機能の高い家を建てる方に限ってという条件は付きます。この2つのローンの経費を見ることで、ローンの経費の事を、少し考えてみましょう。民間の銀行ローンに掛かる費用の項目はどれも同じですが、国の機関が販売しているフラット35とは少し費用に違いがあります。
次の表で、ローンを組むときにどんな費用が掛かるか確認しましょう。そして一つづつの項目の説明を表の後に書いていきます。

150718住宅ローンの諸費用一覧

①ローン契約印紙税
住宅ローンは最終的に契約書に署名・印を押して借り入れとその返済を約束する契約の形を取ります。
その契約を正式には金銭消費貸借契約と言い、その契約書は税法上の課税文書となりますので、収入印紙を貼り、割り印を押すことにより、納税することになります。通常、住宅ローンで借りる場合は1000~5000万迄の間の人がほとんどだと思いますが、その場合、2万円の収入印紙を貼ることになります。
参考までにこの金額以外の場合の金消契約の印紙税額も表にして挙げておきます。

150718印紙税一覧

②ローン融資手数料
銀行ローンの場合、金融機関へ払う融資の事務手数料です。これも金融機関により違いがあります。定額(3万~5万の間に設定している金融機関が多い)または定率(2%程度)で支払う場合とに分かれます。あわぎん35の場合、特別金利型(一括払い)を選択すると融資額×2.1%となっています。3万円ほどの定額を支払う形にすると、その分金利が上がるようです。
③保証料
ローンを契約する場合は、金融機関は貸し倒れのリスクがありますから、返済が滞った場合のリスクヘッジとして、保証人を要求します。その保証人の代わりをしてくれるのが保証会社です、その保証会社に払うのが保証料です。お金を貸してくれる金融機関に払うのでなく、保証人となってくれる保証会社に支払うお金です。銀行の住宅ローンは必ずこの保証会社を使うので、保証料がかかります。
 「フラット35」とは日本住宅支援機構という資本金7000億を超える大金融機関が実施している、借入期間中金利がずっと変わらない(フラット)ローンです。この巨大な資本金は全額政府が出資していますから、国の金融機関が販売している住宅ローンということです。国の後ろ盾で実施していますから、保証人が不要となる住宅ローン、したがって銀行ローンと違って、保証料は必要ありません。
 
因みに、この保証料の払い方は、一括で払う場合と、金利上乗せで分割して払う場合の2通りに分かれています。一括で払う方が、金利は抑えられるので、総支払額は安くなりますから、有利と言えば有利です。阿波銀が販売している全期間固定金利の「あわぎん35」も同様に、特別金利型と言って、保証料を一括で支払う場合と、金利を上乗せする形で分割払いにする2つのパターンがあります。
下記の表は阿波銀保証株式会社が規定する一括払いの保証料です。0.2%か0.4%の差は、借りる人の銀行への信用度合いによって、決まるようで、私たちにはそのお客様がどちらの%になるか、判断する材料は持ち合わせておりません。銀行へ訪ねてください。

150718 1千万円借入保証料の例

④抵当権の設定費用
銀行も住宅金融支援機構も、お金を貸す場合にはそのための担保を取ります。通常は建てようとする家の土地(敷地)とその建物を担保に取ります。具体的にはその土地・建物に抵当権を設定するのです。
債務者(お金を借りる人)が返済できなくなった場合、強制的にその家・土地を売却して債務の返済に充てることができる権利が抵当権です。これは登記をすることによって、設定されますので、通常この業務は司法書士に依頼されます。そして登記をするという場合、必ず登録免許税という税金がかかります。登記作業をお願いする司法書士への報酬も当然かかりますので、その両方が抵当権の設定費用となります。借金のカタとしての登記ですから、一見、銀行側が設定するように思えますが、抵当権の設定は債務者が費用負担してやります。「どうぞ、この家と土地を差し出しますから、お金を貸してください」とお願いする形です。
⑤団体生命保険
債務者が急に事故や病気で亡くなった場合、ローンの返済は当然できなくなりますから、債権者である金融機関は困ることになります。そうならないように、ローンを契約する場合、生命保険に入ることを強制されます。重い病気にかかっていたり、大きな持病がある人は基本的に生命保険に入れませんから、住宅ローンは契約できないことになります。
⑥⑦火災保険と地震保険
担保として抵当権を設定した住宅が火事で焼けてしまったら、抵当権という権利は空の権利になってしまいますから、もしもの火事に備えて建てる住宅には必ず火災保険を掛けることが強制されます。
⑧つなぎ融資
銀行ローンとフラット35で大きく違うもう一つの点は、申し込んだ借入額が手元に降りてくる時期です。銀行の住宅ローンの場合、「3000万円借りたい」と申し込んで、2~3週間の審査期間を経て、審査が合格すれば、ローン契約である金銭消費貸借契約を交わして、数日後に、土地だけの抵当権設定で、3000万円の融資金額が自分の口座に入ります。しかし、フラット35の場合は、建てようとする家が出来上がって、その家と建物に抵当権を設定した後でないと融資額の3000万円は下りてきません。しかし、家が完成する前に、土地を買わねばなりませんし、建物の契約金や工事中の中間金の支払いの必要が生じます。
従って、フラットを使うとなった場合、通常最終の家の引渡時の支払い金を除いたくらいの金額を約半年間程貸してもらわないと家が建てられないことになります。
 この融資を「つなぎ融資」と言っています。最終的に家・土地の引渡が終われば、3000万の融資の一部という形で、ローンは一本化されますが、この家が出来上がるまでの約半年間の金利は支払わねばなりません。
 つなぎ融資の金利については、各金融機関と借り手との間で決まるようで、この銀行は○○%という様には公表しておりませんので、数字を明示することはできません。ただ、どの金融機関でのつなぎ融資でも申し込んだ借入の融資の金利よりは若干高くなっているようです。
 仮に3000万の融資のつなぎ資金2500万円を2.5%の金利で、半年間(0.5年)借りたとしたら、
2500万円×2.5%×0.5=312,500円の金利の支払いとなるわけです。
◎シミュレーション
ローンを借りるうえでの経費を見てきました。これらの経費を追加して、経費を含めた総支払額を出し、その支払額をもとにして逆算したら、金利は果たしてどうなるか、計算してみましょう。
阿波銀行で「あわぎん35」を使う場合と「ふらっと35S金利A型」を使う場合で比較して、数字を出してみましょう。

150718APRシミュレーション2

(注1)フラット35Sの金利A型を使うためには、建築する住宅が認定低炭素住宅や長期優良住宅などの、省エネ性能や耐震性能の高い家であることが必要です。
(注2)2段階金利を述べの金利に直した金利です。    (注3)銀行への融資手数料=融資額×2.16%
(注4)フラットの融資手数料≒融資額×2.1%

このように、公開している金利の高低だけで判断するのは、誤った判断をする可能性があるということです。経費を含めての、実質金利を出して比較しましょう。難しい場合は、当社までご相談ください。