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相続を考えた土地売却の相談

世の中の動き 知っ得情報

<土地の売買の相談時に>
先日、お客様が来店され、父親が財産として持っている少し大きな土地が、売ろうとしたら一体幾ら位になるのか教えてほしいと言われました。高齢のお父様が亡くなった時に、同じく高齢になった母親と、残される自分と兄弟が相続税を払わねばならないだろうから、その事を考えて、いったいどのくらいの相続税の支払いになるのか?その納税の為に、土地を売ろうとしたときに、どれくらいの価格で売れるのだろうか、それを知っておきたいというご相談でした。
 
最近、売却依頼時に相続の事を合わせて考えるというご相談が時々入るようになりました。本年、平成27年より、相続税の基礎控除が4割も下がり、実質的に相続税が大幅な増税になったことで、土地や、アパートマンションを持っていらっしゃる方々は、相続税の事が心配になり始めているという事でしょう。また、土地や建物のオーナーさん達よりもその子供世代、つまりは相続する立場の方々が、いざ相続となった時に、税金を払うのは自分達なので、心配をされているという事なのでしょう。
実際に相続が発生したら、税理士さんへ、すぐに相談されるのでしょうが、相続の発生前にその相続の対策を考えた時に、その残される財産のほとんどが、土地や建物などの不動産の場合、売却や賃貸がその対策の一つとして考えられるとしたら、税理士さんよりも、不動産業者の戸を叩くということになるのでしょう。
一般にこのようなご相談の時に、財産のすべてが把握できていれば、その場で、あなたの税金はいくらですねと計算することは可能ですが、これをやってしまうと税理士法違反となってしまうのです。ですから税額そのものについては、一般的なことや、その計算方法などをお教えするくらいしかできません。但し、その土地のおおよその価格については、その場で調べてお答えできます。
ただ、理解しておいてほしいのは、土地の売却を考える時の価格は、実勢価格と言う価格になりますが、実際に市場に出して、売主と買主の交渉の中で決まりますから、「いくらで売れます」と断定はできないのです。私たちは売却のお話を頂いたら、現地調査、法務調査、官公庁の調査などを済ませ、その土地固有の条件を勘案し、査定計算をした上で、売却のために売主としてすべきことのご提案を書いて査定書という形にしてお客様に提供しています。この時に出す価格は、今、売買の市場に出せば、これくらいの価格付けが妥当でしょうという価格(査定価格)です。その価格をもとに広告の売り出し価格を決め実際の売却価格は、購入希望者が現れた後に、売主と買主の折衝の中で決まっていきます。
この査定価格や実勢価格は、売り買いの場合の価格ですが、相続を考える時に、相続財産としての土地の価格評価をする時は、この実勢価格ではありません。税務署がその土地の相続税と贈与税の税額算定をする場合は、路線価格(相続税路線価)という基本の価格があります。この路線価を使い、それぞれの土地について、固有の条件を当てはめ、財産評価基本通達に基づいて計算をして、税額を出してきます。
 その評価方法や計算方法を、ここに短くまとめて書くというのは、私の能力ではできないので、詳しく聞きたい方は、ご連絡の上、ご来店ください。時間をかけてご説明します。或いは税務署へどうぞ。
<相続税の心配をするのなら>
相続税の事や相続対策の事を考えようとしたら、まずしなければならないことは、財産の棚卸です。
まず、財産の全てが判らないことには、対策を考えることはできません。その価格の計算ではなく、財産として何があるのかということです。預金はもちろん、株や債券もあるでしょう。これらは通帳や証券を見ればわかります。土地や建物であれば、それを特定できる登記書類を法務局で取っておくことです。土地は、その土地固有の番号である『地番』、建物は『家屋番号』というものが、登記された書類の取得申請するときに必要ですが、権利証などが手元にない場合は、まずは地図でその土地や建物を特定して、法務局へ行って問い合わせてみてください。
 或いは、毎年4月になると送られてくる「固定資産税・都市計画税の納税通知書」を見ると、そこに地番や家屋番号は書いてありますし、この通知書を見れば、お父さんやお母さんが持っている土地や建物の番号がわかります。それだけでなく、固定資産税評価額も記載されています。
(注※固定資産税評価額÷0.7×0.8を計算するとその土地の相続税評価額の概算額がわかります)
 
ここで最初に書いたことに戻りますが、お客様から次の質問を聞かれるわけです。上記したように、お父さんやお母さんが持っている土地の全部事項証明書(登記簿謄本)などを持ってこられて、「相続になったら、この土地を自分が相続することになるが、そうなると、どれくらい相続税を払わねばならないだろうか?」という質問です。
質問の答えを書きます。「わかりません。」
土地の売買の仕事をしていると、よくこの質問を受けます。相続税の計算の仕方をご存知の方なら、この質問が答えようのない質問だということがご理解できるのですが、一般の方で相続税の計算方法を御存じの方は少ないですから、土地の売却の相談或いは、買うときにも時々この質問を受けることがあるので、答えに窮します。
 相続税の計算をするには、まず、上に書いたように、土地や建物だけでなく、すべての財産を棚卸してその評価額を計算し、且つ、相続人を特定して初めて計算ができるのです。一つの財産だけで、相続税の計算はできません。だから、この質問の答えは「わかりません」となるのです。
もし計算し終えてから、計算に入ってなかった財産が出てきたら、計算はやり直しです。相続税申告が終わってからだったら、修正申告をしなければいけなくなります。
 だから、相続の心配をするのであれば、まず、相続する財産のすべてを調べて、一覧表を作りましょう。相続発生前ということは、お父さんやお母さんはまだ元気でしょうから、しっかりとお話を聞いて、すべての財産の一覧表を作りましょう。
<財産の棚卸と共に>
そして、財産の棚卸をやりながら、相続人の確認もしていきましょう。お父様が亡くなったら,一体だれが相続人なんだということの確認です。
 「何を、そんなこと!分かりきってることで、そんなこと確認する必要もないわ―」と怒られそうですが、念には念を入れて、お父様が生まれてから現在までの、すべてが記載された戸籍謄本を念のためにとってみておかれる方が良いですね。自分の知らないところで、お父様が認知した自分の兄弟姉妹がいるかもしれない。あるいは、自分の知らない間にお姉さんの子供がお父さんと養子縁組していて、相続人がもう一人いる事にになっていた・・・・なんてことも無きにしも非ず。
相続人の数が一人違うだけで、相続税額は当然違う数字になるわけですから、納税を踏まえたその対策も、一から考え直すことになりかねません。
 先日、土地の売主様のお宅に、契約の打合せで訪問したら、娘さんが、お茶を持ってきてくれました。「お綺麗なお嬢さんですね」と、幾分お世辞交じりに言ったところ、
「似てないでしょう?」との返事、一瞬私はどう答えて良いのか解らずにぽかんとしていたら、
「女房の連れ子なんですよ」と続けられました。気にもしていませんでしたが、売主様は再婚していらっしゃって、奥様の連れ子の娘さん、息子さんがいらっしゃる形での現在のご家族でした。
 売主様や買主様とお付き合いが長くなるとその家庭事情を聴くともなく知ることになりますが、今の家族構成は、昔ほど単純ではなくなっています。夫婦がいて、娘さん、息子さんの一見普通の家族4人の家庭だと見えても、実は娘さん、息子さんは奥様の連れ子、別れた先妻との間には息子が一人いるが、その息子は先妻が再婚した先の家庭で暮らしている・・・・なんてことは、今の時代それほど驚く家庭状況ではありません。
 これが、ご主人が亡くなって、相続となると、少しややこしくなるんですね。今の家庭の長男、長女は養子縁組していない限り相続人ではない、今の奥様と、奥様とは全く面識の無い、先妻と暮らしている息子が相続人となる。遺言書がない限り、財産は今の奥様と別れた奥様のもとにいる息子さんとで分けねばならなくなり、その話し合いは簡単に行かないかもしれません。
 こんな場合だけでなく、亡くなったお父様が、家族の知らないところで、認知した子がいたとか、自分の兄弟姉妹の子つまり孫を知らない間に養子にしていたというのは戸籍を取り寄せて初めて分かること。
ですから、戸籍を取り寄せて調べておく必要があるのです。
<相続税の計算の仕方>
 相続する時の財産の一覧表ができました、相続する相続人も確定しました・・・・・となったら、相続税の計算ができる条件は整ったことになります。
しかし、「じゃ、この土地とこの家とこのアパートとこの株と預金から借金を引いたら、財産総額はいくら?」と出すところが難しいのです。財産の一つ一つの価格(評価額)を出すところが難しい。当然、税理士さんにお願いする・・・・というのが普通の流れなのですが、もし、複数の税理士さんに頼んだら、違う答えが返ってくるかもしれません。しかもどちらも正解となるはずです。
 そうです。この計算が人によって違うのです。土地や建物の事をよく知っている方と知らない方では答えの数字が大きく違うことも考えられます。
じゃ、「その評価額の計算の仕方は決まってないのか? 人によって、好き好きにやってるのか? じゃ、なるべく安い答えを出して、相続税を払わなくていいくらいの数字にすればいいじゃないか」 と思われる事でしょう。
 いやいや、評価の計算の仕方はちゃんと決まっているのです。下に表を挙げておきます。
相続財産の評価の仕方150426
(出典:「土地活用ドットコム」CFP手塚英雄のコラム)
この表を見て、すんなりと評価計算のできる人は大した方ですが、一応この表のように評価の仕方は決まっています。そして計算した結果を税務署が了解すれば、どんな数字になっていようと『正解』となります。
 例えば、この表にもあるように、どの土地をどのように路線価方式で計算するか、小規模宅地の特例をどの土地にどれくらい適用するか・・・・などなど土地や建物の評価計算で、人それぞれの判断が入ってきてしまうのです。だから答えが違ってくるというわけです。ここが、不動産をよく知っている人に依頼したかどうかで違いが出てくるところと言えるでしょう。
取り敢えずも、財産の価格も出たとなったら、いよいよ相続税の計算となりますが、ここでも計算する人の判断が入り込む部分があります。説明するとまた、はるかに長い文章を書かざるを得なくなるので、国税局がHPで公開している計算の仕方を下に写しておきます。
相続税の計算の仕方①150426
相続税の計算の仕方②150426
このような計算となりますが、やらなくていいですよ。ただ単純な計算ではないということを知ってほしいだけですから。
長々と書いてしまいましたが、最初に戻ります。私が分かっていただきたいのは、一つの土地だけを対象にして、「この土地を相続するとしたら、相続税はいくらかかるの?」というご質問には答えようがないということです。
 持っていらっしゃる土地や建物の売却を考えられるとき、そして、それを含めて相続税の心配や、その相続対策をやろうとお考えになった時は、すぐに税理士さんにご相談されるのではなく、その前にぜひ一度、少し時間をゆっくりとって当社へご相談にお越しくださいませ。